改革开放以来，伴随宏观经济的高速增长和持续发展，以及社会主义市场经济体制的逐渐建立和完善，长期滞后于国民经济的房地产业在我国得以渐进复苏和快速发展，迎来了产业发展的复苏与繁荣时期。从总体上观察，中国房地产业进入到以体制转轨为主要运行特征的发展阶段以后，房地产经济开始形成较为明显的复苏――繁荣――衰退――复苏四个阶段相互循环、产业扩张与产业收缩两个过程交替出现的周期波动现象。本文对改革开放以来中国房地产周期波动进行研究，重点探讨以深圳为代表的中国房地产经济波动特征，并与宏观经济周期进行比较，最后分析影响中国房地产周期波动的主要因素。 

  

一、改革开放以来中国房地产业的波动周期 

从历史角度来观察，改革开放以来中国房地产业重新得到恢复和快速发展。以深圳等经济特区从1980年率先征收土地使用费开始，到1987年开始有偿出让土地使用权等一系列改革探索，中国地产市场得到逐渐恢复和发展，在土地一级市场和二级市场上土地使用权出让、转让、出租、抵押的规模越来越大，推动了土地市场的发育程度与发展趋势。与此同时，随着全国房地产开发投资规模不断扩张和投资结构不断完善，以房地产开发公司为主体的房地产开发投资体系迅速扩大，商品房开发施工面积、竣工面积和销售面积大幅提高。此外，伴随房地产市场规模增强，房地产交易管理制度逐渐确立，房地产中介服务体系不断发育，房地产法规也逐渐完备，房地产市场化程度日益提高，房地产市场体系初步形成。当然，在中国房地产业快速发展过程中，特别是在1992年全国性房地产投资开发热中，也出现了一些消极问题，一是开发失控、无序发展，导致资源严重浪费，国有资产大量流失。二是在房地产热中出现炒作地皮、炒作项目等投机行为，导致房价居高不下，形成房地产泡沫。三是无视规划、违规拆迁、过度开发，导致城市环境恶化、社会不稳定因素增加、文化特质逐渐消失。 

对于改革开放以来中国房地产经济的波动周期，目前主要有三种较具代表性的观点： 

（1）根据GNP增长率与商品房销售额增长率所呈现的良好对应关系，把改革开放以来中国房地产周期波动划分为四个阶段：即1979年－1985年为复苏期，1986年－1991年为增长期，1992年－1993年高速增长期，1994－1995年宏观调控期。 

（2）用年商品房销售面积来刻划中国不动产供给与需求相互作用而产生的波动状况，认为年销售量波动率与增长率曲线清楚地反映了我国房地产经济的内在波动。按此分析，1986年以来中国房地产周期波动已经历了一个半周期，即1986年－1991年持续6年的周期，以及1992年以来到1995年的半个周期。 

（3）选用房地产经济活动中的商品价格、城镇新建住宅面积、城镇住宅竣工面积、实有房屋建筑面积、实有住宅面积、城镇住宅投资、房地产业从业人员、房产买卖成交面积等8项指标，通过各个指标的环比增长率给出各单项指标的周期波动，然后利用景气循环法对各指标进行分析，并综合各指标的单个图形，最后利用扩散指数计算方法，从而得到中国房地产周期波动形态（见图1）。按此分析，把1981年以来的中国房地产周期划分为3个，即1981年－1986年为第一个周期，1987年－1989年为第二个周期，1990年以后为第三个周期。其中1984年、1992年为景气分割点，1987年、1989年萧条转折点。处于景气上转点的年份为1983年上半年、1988年的上半年、1990年的上半年，处于景气下转点的年份是1986年的下半年、1989年下半年和1993年下半年。 

  


图1    中国房地产周期波动 

（资料来源：何国钊、曹振良、李晟，中国房地产周期研究，《经济研究》1996年第12期） 

         本文认为，从经济周期理论角度对中国房地产周期波动进行实证分析与研究非常必要，特别是采用多项指标合成方法探寻中国房地产周期波动的运行轨迹更为合理。与此同时，也应看到目前在用这种方法时还存在一些问题。一是受现有房地产数据及资料的限制，可能会影响到对房地产周期波动景气指标的合理选择；二是由于改革开放以来中国房地产业的发展历程才刚刚起步，不但因房地产经济运行时间较短而影响其周期划分，而且还因为房地产业在不同地区存在较大的发展差异和不平衡性，也会对中国房地产周期波动的研究带来影响。因此，本文在对中国房地产周期进行研究时，主要集中在对房地产业发展较快的深圳来展开；在对作为产业背景的中国房地产周期波动进行划分时，则参照产业运行环境特别是产业政策与体制变动，同时结合多项指标合成观点来展开。按此标准，改革开放以来中国房地产经济运行经历了以下周期波动： 

周期一：1978年－1986年。随着经济改革和对外开放在全国推行，特别是引进外资数量逐渐增加，以及非全民所有制的乡镇企业不断崛起，加之在全民所有制企业中进行以承包制为主要内容的早期改革，在实践中不断出现对由各类房产（如厂房、住宅等）和地产（主要是城市土地）构成的房地产进行交换、作价等问题，也就是产生了把房地产纳入到商品经济运行轨道的需要。在此背景下，建国以来一直落后于国民经济的房地产业迎来了产业渐进复苏和发展的新时期。1980年开始推行住房商品化试点改革，接着又在深圳、广州等城市收取城市土地使用费试点。经过住房商品化的广泛理论研讨，1984年经全国第六届人民代表大会通过的《政府工作报告》指出：“城市住宅建设，要进一步推行商品化试点，开展房地产经营业务”，尽管这里只限于住宅，而且又只是试点，但却冲破了不承认房屋是商品的禁区，不但明确承认房屋是商品，而且还提出房地产经营的要求。同时，1984年颁布《国民经济行业分类标准和代码》，首次正式把房地产业列为独立行业，为中国房地产业发展创造了良好环境。这样，与经济体制改革和对外开放不断推进相适应，以住房制度和土地制度的商品化改革为标志，房地产作为生产要素开始逐步进行市场，与此同时房地产业作为一个相对独立的产业部门，逐渐发展成为我国国民经济的一个新兴领域。到1984年左右形成转轨时期中国房地产业发展的第一个高潮。不过从总体上看，这一时期房地产业只是处于起步阶段，房地产市场也处于探索阶段，房地产交易规模较小，交易价格波动也不大。 

周期二：1987年－1991年。在1987年深圳率先开展土地使用权招标、拍卖的基础上，1988年全国第七届人民代表大会通过《中华人民共和国宪法修正案》，明确规定土地使用权可以依照法律进行转让，从而突破了土地不能转让的禁区，为房地产进入市场进行出让、转让和买卖提供了法律保证，因而成为这一时期房地产业复苏和发展的重要推动力量。但随后因政治经济方面的影响，到1990年房地产业的主要指标跌入低谷，第一次出现较大幅度的波动。在这一周期内，房地产投资与交易规模有较大幅度增加，但仍然远未达到成熟的程度，房地产企业数量仍然较少；房地产市场运行方式单一，存在大量的不规范行为，房地产法规很不健全；地区发展严重不平衡，房地产业发展相对较快的地方集中在东部沿海城市和经济特区以内，其他地区的发展明显滞后。 

周期三：1992年－1994年。在1992年邓小平视察南方发表重要谈话和十四大召开的推动下，随着社会主义市场经济理论的确立，与各行各业加快发展速度的宏观形势相适应，由其先导性和基础性的产业性质所决定，我国房地产业迅速成为国民经济的热点产业，形成以1992年―1993年以全国性房地产热为特点的产业急速增长与繁荣阶段。其主要表现是：房地产开发投资高速增长，土地出让量迅猛增加，房地产开发公司大幅增加，房地产价格快速上涨，房地产交易额明显增大，房地产业快速发展成为中国经济的重要产业，并开始与宏观经济周期波动而相应波动。与此同时，由于对迅速增温的房地产热缺少有效的监控、规范和管理，也使房地产市场一度呈现混乱现象，暴露出产业急剧发展中存在的不少问题，特别是房地产业发展过程中存在的深层次问题也开始显现。如投资增长在短期内增长过快，投资结构不尽合理，土地出让数量增长过多，开发区建设失控，新成立房地产开发公司过滥，市场行为不规范，以炒土地为主的房地产投机活动过多，房地产价格上涨过快，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。因此，伴随紧接而来的宏观经济调控和“软着陆”，全国房地产业在经历短暂繁荣后，从1994年开始增长率普遍回落，市场投资结构出现调整，产业发展进入巩固、停顿和消化阶段。 

周期四：1995年以后出现，但何时完成还有待观察。在这一时期，尽管房地产业进入急剧发展之后的收缩期，但从房地产业发展的长期过程来看，中国房地产业则是进入到一个相对稳定的发展阶段。 

  

二、深圳房地产周期波动研究 

    1、深圳房地产波动景气指标选择 

按照我们在对房地产周期波动进行一般研究时提出的景气指标体系[1]的外部冲击与内部传导机制，通过对影响我国房地产周期波动影响因素的分析，同时考虑数据资料的可获得性和连续性，我们在实证分析、研究深圳房地产周期波动时，选择以下16项指标体系，基本上涵盖了房地产投资、生产、交易、金融以及产业增加值，因而能够较好地反映深圳房地产周期波动趋势。 

（1）房地产业总量指标。尽管迄今为止还没有形成完整的房地产业统计指标，但作为反映房地产业综合运行状态的房地产业增加值仍然是分析房地产周期波动最为重要的指标。表1是有关部门对1990年以来深圳房地产业增加值的估计，从中可以看到随着深圳房地产业快速发展，不但在深圳经济中所占比重相对稳定地保持在一个较高水平上，而且对深圳经济的拉动作用较为明显，对第三产业的拉动效应就更为突出。 

表1  深圳房地产业增加值及其与GDP的比较 

年份 
 GDP 
 房地产业增加值 
 
总额（万元） 
 增长率（％） 
 总额（万元） 
 占GDP％ 
 增长率（％）  
1990 
 1716665 
 48．42 
 91396 
 5．3 
 － 
 
1991 
 2366630 
 37．86 
 157372 
 6．6 
 32．22 
 
1992 
 3173194 
 34．08 
 201395 
 6．4 
 33．21 
 
1993 
 4492889 
 41．59 
 306546 
 6．8 
 24．77 
 
1994 
 6151933 
 36．93 
 434161 
 7．1 
 37．43 
 
1995 
 7956950 
 29．34 
 587430 
 7．4 
 38．11 
 
1996 
 9500446 
 19．40 
 702404 
 7．4 
 24．70 
 
1997 
 11300100 
 18．94 
 760902 
 6．7 
 22．22 
 
1998 
 12892800 
 14．1 
 808293 
 6．3 
 12．63 
 

（资料来源：房地产增加值数据来自深圳市国土局，其余数据根据《深圳统计年鉴》整理。） 

  

（2）房地产投资类指标。选用房地产开发投资与房地产企业实现利润两项指标。由于投资因素在房地产业发展中具有十分突出的作用，因此从房地产投资波动中可以直接观察到房地产周期波动趋势。在这里，选用商品房开发完成投资额，它比固定资产投资更能反映当年房地产投资的变动情况。房地产企业实现利润通过利润变动，可以较好地反映房地产企业经营状况，同时与完成投资相联系，还可以大致反映房地产利润率水平。1986年以来深圳商品房开发完成投资与房地产企业实现利润状况见表2所示。 

表2  深圳房地产投资类指标    （亿元） 

  
 投资额 
 利润额 
 
1986 
 9．71 
 1．88 
 
1987 
 9．02 
 2．16 
 
1988 
 6．8 
 1．84 
 
1989 
 12．16 
 3．58 
 
1990 
 11．12 
 2．95 
 
1991 
 25．56 
 7．62 
 
1992 
 71．49 
 17．88 
 
1993 
 102．77 
 29．69 
 
1994 
 130．46 
 32．34 
 
1995 
 103．04 
 33．63 
 
1996 
 124．83 
 31．00 
 
1997 
 136．65 
 30．18 
 
1998 
 181．01 
 28．89 
 

    （资料来源：根据《深圳房地产年鉴1999》整理，海天出版社1999年。以下来源相同，不再另行注明。） 

  

（3）房地产生产类指标。选用房地产出让用地面积、商品房施工面积、土地开发面积、商品房竣工面积四项指标，分别反映房地产生产过程中的土地出让、商品房施工与竣工以及土地开发情况。1987年以来深圳房地产生产与交易类指标的变动情况，参见表3所示。这里需要说明的是，第一，房地产用地面积是指在当年全部土地出让面积中用于房地产开发的那一部分，因此该指标较好地反映了房地产业的用地情况；第二，商品房包括商品住宅（不含福利住宅部分）、商业用房和办公用房三类；第三，与商品房施工面积有关的商品房新开工面积、商品房竣工面积，也可用来反映房地产生产状况，但作为年度施工总量的指标则以商品房施工面积为宜；第四，土地开发面积反映了全市土地开发状况。 

表3  深圳房地产生产类指标  （万平方米） 

  
 房地产用地面积 
 商品房施工面积 
 商品房竣工面积 
 土地开发面积 
 
1986 
 － 
 503．65 
 181．27 
 382 
 
1987 
 6．18 
 331．12 
 134．37 
 342 
 
1988 
 61．47 
 345．93 
 103．90 
 415 
 
1989 
 42．21 
 392．33 
 180．29 
 418 
 
1990 
 78．18 
 304．62 
 133．41 
 197 
 
1991 
 314．87 
 467．82 
 150．44 
 538 
 
1992 
 204．47 
 950．06 
 198．40 
 796 
 
1993 
 846．94 
 1396．4 
 281．46 
 424 
 
1994 
 486．66 
 1298．8 
 311．10 
 526 
 
1995 
 658．22 
 1371．1 
 311．55 
 351 
 
1996 
 543．1 
 1495．3 
 394．32 
 193 
 
1997 
 483．48 
 1454．2 
 327．04 
 994 
 
1998 
 536．52 
 1646．4 
 441．97 
 255 
 

  

（4）房地产交易类指标。选用商品房销售面积、商品房空置面积两项指标。其中商品房空置面积是指当年累计全部竣工商品房面积扣除当年销售商品房面积后的余额，可用来反映房地产供求关系的不平衡程度，不过应注意空置面积与景气扩张成反比关系。有关数据参见表4。 

  

表4  深圳房地产交易类指标 （万平方米）

  
 商品房销售面积 
 商品房空置面积 
 
1986 
 63．70 
 － 
 
1987 
 111．26 
 43．69 
 
1988 
 107．39 
 30．70 
 
1989 
 90．67 
 35．40 
 
1990 
 77．14 
 33．56 
 
1991 
 112．54 
 25．43 
 
1992 
 151．46 
 49．85 
 
1993 
 180．17 
 21．87 
 
1994 
 246．93 
 99．69 
 
1995 
 274．57 
 181．22 
 
1996 
 324．88 
 328．68 
 
1997 
 405．44 
 258．68 
 
1998 
 432．22 
 332．25 
 

  

（5）房地产金融类指标。这里选用个人住房存款与贷款总额、房地产开发企业商业用房开发贷款、房地产开发企业自有资金总额等三个指标，说明房地产金融状况，参见表5所示。 

  

表5  深圳房地产金融类指标          （万元） 

  
 个人住房存款、贷款总额 
 房地产开发企业贷款总额 
 房地产开发企业自有资金总额 
 
1991 
 649 
 2151 
 124200 
 
1992 
 2143 
 2487 
 289900 
 
1993 
 7633 
 4296 
 491400 
 
1994 
 50184 
 15872 
 635600 
 
1995 
 82662 
 35204 
 349400 
 
1996 
 243696 
 34883 
 454900 
 
1997 
 678814 
 183301 
 611900 
 
1998 
 1334779 
 326860 
 1036900 
 

  

（6）房地产价格类指标。利用现有房地产价格类指数，可以用来反映房地产经济运行过程中的价格变动情况。由房地产所具有的异质特征所决定，不同区位、不同品质和不同类型的房地产价格差异较大，为此我们选择具有代表性的商品住宅、商业用房、办公楼用房以及住宅建筑安装工程造价四个指数。在区位上，四项指数均选择最能代表深圳房地产市场波动的罗湖区的数据；在商品类型上，商品住宅选取9层以上的高层住宅为代表。另外需要说明的是，由房地产自身特征所决定，这四项房地产价格指数同时也反映了土地价格的变动情况。至于住宅建筑安装材料费用指数，选用7－14层类型的住宅材料变动情况，不但可以反映住宅建造成本变动，而且还通过与商品住宅价格比较，可以说明房地产商品的利润水平，并在一定程度上反映宏观经济中的通货膨胀因素对房地产周期波动的影响。有关具体数据参见表6所示。 

表6  深圳房地产价格类指标 

年份 
 商品住宅 

价格指数 
 商业用房 

价格指数 
 办公楼用房 

价格指数 
 住宅建安材料 

费用指数 
 
1988 
 100 
 100 
 100 
 135．91 
 
1989 
 118．80 
 244．80 
 150．20 
 151．17 
 
1990 
 174．40 
 422．50 
 248．80 
 144．11 
 
1991 
 261．10 
 577．10 
 375．90 
 143．68 
 
1992 
 426．10 
 703．00 
 594．10 
 159．47 
 
1993 
 452．90 
 1023．90 
 857．80 
 193．38 
 
1994 
 439．90 
 1365．60 
 873．60 
 182．93 
 
1995 
 403．90 
 1094．90 
 687．50 
 170．06 
 
1996 
 373．50 
 963．00 
 592．00 
 170．73 
 
1997 
 375．60 
 950．00 
 564．70 
 169．34 
 
1998 
 365．70 
 938．80 
 561．30 
 81．95 
 

  

2、深圳房地产周期波动分析 

与宏观经济周期波动一样，房地产周期波动也是通过一系列经济活动来传递和扩散的，任何一个经济变量本身的波动过程并不足以代表全部经济的波动过程。因此在正确测定房地产周期波动时，必须综合考虑不同过程、不同经济指标的变动及其相互影响。为此，我们采用经济周期理论的扩散指数方法（Diffusion Index，简称DI），来分析深圳房地产周期波动。 

按照扩散指数理论，当经济繁荣时，各种经济活动向上，大部分经济指标持续上升；当景气达到顶点时，部分指标开始改变方向，转而向下的指标逐渐增多；当保持上升的指标与转为下降的指标均等时，表明进入扩张与收缩的转折点；随后当下降的指标占上风，经济开始进入萧条阶段。这样，根据反映经济活动的各类指标的变动情况，可以计算出扩散指数，用以综合反映在各项经济活动交叉作用、相互影响下的整体经济波动状况。扩散指数的计算公式为[2]： 

  

DI＝扩张指标数／选用总指标数×100％ 

  

根据上式，按前面所选用的反映深圳房地产经济活动的16个指标，可以相应计算出1986年以来深圳房地产扩散指数值。结合扩散指数与景气指标的相互关系，同时参照房地产业增加值、房地产投资等指标的变动趋势，我们选择调整后的扩散指数，用以编制深圳房地产周期波动趋势图（参见图2）。 

根据用扩散指数编制的深圳房地产周期波动曲线，可以明显看到1987年以来深圳房地产经济已经历了三个波动周期。如果结合1980年到1987年深圳房地产业初步形成与初步发展阶段，那么1980年以来深圳房地产经济经历了四个周期。 

（1）1980年－1986年为深圳房地产第1个波动周期。由于缺乏有关数据，只能进行定性化分析。总体上看，这一周期为深圳房地产经济初步形成与发展阶段，波动特征并不十分突出。在深圳经济特区成立之初，即突破了土地无偿使用的传统观念，提出按土地等级收取不同标准的使用费，形成地产与房产有机结合的房地产市场雏型，同时在各个方面都进行了有益探索，为后来深圳房地产业的快速发展打下了良好基础。 

（2）1987年－1990年为第2个波动周期。本次周期共持续4年，其中扩张期3年（1987、1988、1989年）、收缩期1年（1990年），景气上转折点为1989年，达到繁荣期（扩散指数为0．75）；景气下转折点为1990年，随扩散指数回落而进入周期低潮。 

（3）1991年－1996年为第3个波动周期。本次周期共持续6年，其中扩张期3年（即1991、1992、1993年）、收缩期3年（1994、1995和1996年）。这里要说明的是，虽然从扩散指数上看，1992年比1991年略有回落，但回落幅度有限，随后又出现更高的上升，因此仍把1992年视为上升期。这一周期的景气上转折点为1993年，在连续两年高位运行后于1993年达到本轮周期的繁荣顶点（扩散指数达到最高的0．94）。随后出现连续3年的收缩，其中于1996年进入景气下转折点，形成本轮周期的低谷（扩散指数为0．44）。 

（4）1997年开始进入房地产波动的第4个周期，目前仍在进行。从1997和1998年的运行情况来看，已开始走出上一周期的萧条阶段而进入新周期的复苏阶段。其扩散指数虽未明显上升，但已超过50％，表明在全部指标中已有超过一半的指标出现上升，可以证明从1997年开始已经进入第三个波动周期的复苏阶段。如果用没有进行调整的扩散指数来分析，1997年开始的房地产周期复苏趋势表现得更为明显。 


图2  深圳房地产周期波动曲线 

    

三、深圳房地产周期与全国房地产周期、宏观周期的比较分析

1、深圳房地产周期与全国房地产周期比较分析 

从一般分析的角度来探讨，作为全国房地产周期的组成部分，深圳房地产周期在周期波动的总体趋势上与全国房地产周期具有一致性，当然这并不排除两者可能在波动强度、振幅与转折点等方面存在一定的区别。对比分析图1和图2，可以发现： 

第一，在1987年－1994年期间，深圳与全国都出现2次房地产周期波动，其波动趋势基本相似。以1987年为基础，对全国来说，前一个周期为1987（扩张）－1988（波峰）－1989（波谷），持续2年，上升期与下降期各1年；后一个周期为1990（复苏）－1992（波峰）－1993（收缩），持续5年，前3年上升、后2年下降。对深圳来说，前一个房地产周期为1987（扩张）－1989（波峰）－1990（波谷），持续3年，前2年上升、后1年下降；后一个周期为1991（波峰）－1993（波峰）－1994（收缩），持续4年，前3年上升（1992年小幅回落，但仍保持较高水平）、后1年下降。 

第二，从扩张期和收缩期来分析，在1987年－1994年间，深圳上升期共5年，收缩期2年，全国同期的上升期为4年，收缩期3年。由此可见，深圳房地产周期的扩张期长于全国、收缩期短于全国，表明深圳房地产经济运行的总体水平明显高于全国。 

第三，从波动振荡和幅度来分析，全国房地产经济在1989年出现深幅回调，不但低于作为基础年的1987年，而且还成为自1981年房地产经济运行的谷底，波动幅度较大。1994年全国房地产经济水平再次出现较大回落，从1992年的波峰大幅回调到与1987年相当的水平相比之下，深圳房地产经济虽然在1990年出现回落，但其调整幅度与作为基础年的1987年水平相当，1994年的收缩明显高于1987年，说明深圳房地产经济波动振荡区间明显小于全国，其周期振荡幅度低于全国，表明深圳房地产经济运行的稳定程度比全国要高。 

第四，从景气转折点来分析，在1987年－1989年间，当全国房地产经济从1987年快速达到波峰（1988）并迅速进入波谷（1989）时，深圳房地产经济仍然维持持续增长趋势，在全国房地产陷入低谷时却达到周期顶点（1989），这说明深圳房地产经济波动的回落时间慢于全国总体水平。在1990年－1994年间，当全国房地产经济从1990年进入新一轮周期的复苏期时，深圳房地产周期才完成上一个周期的收缩阶段，但尽管深圳进入新一轮周期的复苏时间要滞后1年，但复苏进程却快于全国，在全国房地产经济还没有明显进入波峰时，深圳房地产经济却率先进入到繁荣阶段（1991年），随后保持3年的高位运行态势，在全国房地产经济走出波峰（1992年）而出现收缩后（1993年），深圳房地产经济却象上一个周期那样，在全国房地产经济进入低谷后再次达到波峰（1993年）。这表明深圳房地产经济复苏进程快于全国平均水平，在繁荣阶段运行的时间也明显长于全国房地产经济。 

总之，综合上述四个方面的分析，深圳房地产周期波动与全国房地产周期波动的总体趋势一致，但从扩张时间、波动振幅与景气转折点等方面来看，深圳房地产经济运行状态优于全国总体水平。 

2、深圳房地产周期与宏观经济周期的比较研究 

对比分析深圳房地产周期波动与全国宏观经济波动（以全国GDP增长率曲线来表示）、深圳宏观经济波动（以深圳GDP增长率曲线来表示）的运行趋势（参见图3），由于深圳宏观经济波动与全国宏观经济波动十分相似，因此重点从深圳房地产经济与全国宏观经济之间的关系来进行分析。 


图3  深圳房地产周期与宏观经济周期 

  



    从图3可以看到，（1）从总体上看，深圳房地产周期波动与全国宏观经济波动在趋势上具有十分明显的拟合关系，总体运行趋势一致。虽然个别年份在波动运行轨迹上存在例外现象，但并不影响两者在总体运行趋势上的一致性。（2）深圳房地产周期与全国宏观经济周期在1989年出现的明显例外，与中国房地产业在1949年以后极度萎缩、直到1987年才初步形成这一产业发展背景有关。由于改革开放以来中国房地产业大致是以1987年深圳率先有偿出让土地使用权为标志而基本形成的，因此深圳房地产经济的真正形成及其运行也大致是从1987年开始。这种情况决定了深圳房地产经济必然会在随后几年内快速发展，因而当1989年宏观经济出现周期性低谷时，大大晚于宏观经济、刚刚初步形成的房地产经济正进入第一个发展高峰。随后到1990年房地产经济与宏观经济一样也出现明显的周期性低谷。（3）正是由于中国房地产业经过了极不寻常的发展历程，因此与全国宏观经济波动振幅日益收敛的波动趋势相比，深圳房地产周期波动幅度却明显较大。这种情况实际上反映了房地产业在重新恢复后经过快速发展的必然代价。与1949年以来到改革开放初期中国宏观经济的巨幅波动情况相比，1987年深圳房地产经济的波动振荡应当说是一种比较正常的发展过程。从1997年以后房地产经济波动幅度大幅降低的情况来看，反映出深圳房地产经济在经过一段时间恢复发展之后逐渐走向成熟的产业运行趋势。可以预期，随着经济调控水平的不断提高，未来深圳房地产经济运行过程中的波动振荡将会进一步减小，房地产业将进入稳定增长阶段。 

  

四、中国房地产周期波动的主要影响因素分析 

1、房地产周期波动的冲击－传导模型 

转轨时期以来中国房地产业的发展历程和房地产经济的周期波动，既有外部冲击的决定性作用，同时产业内部传导机制也开始发挥作用，由此形成房地产周期波动的冲击－传导机制。即可以把房地产周期波动看成是房地产经济系统对外部冲击的响应曲线，即在来自房地产经济系统以外的随机性或周期性因素的冲击下，通过房地产经济系统内部传导机制的作用，结果相应出现了具有周期波动特征的运行轨迹。这一过程如图4所示，大体经历了以下四个阶段： 

  

图4   房地产周期波动的冲击－传导模型 

  

                                Yt 

  

                                        振荡哀减 

                                Y0 

  

  



                                                         Ts 

  

  

                                                                                                         

  



                                                                                                        T 

  

第一步：外部冲击阶段。来自房地产经济系统外部的变量，如宏观经济政策变动、经济体制变迁，对房地产经济系统产生外部冲击。 

第二步：初始响应与内部传导阶段。房地产经济系统对外部冲击产生初始响应，并利用内部传机制把外部冲击转化为房地产经济系统运行的重要动力因素。如果振幅（Y0）越大，说明房地产经济系统对外部冲击越敏感，如果振幅（Y0）越小，说明房地产经济系统对外部冲击的敏感程度越小。 

第三步：内部传导与振荡衰减阶段。由于房地产经济系统存在内部运行阻力，当外部冲击通过内部传导机制向房地产系统各个领域进行全面传导时，必然会导致初始响应曲线发生衰减，也就是随着内部传导过程的持续，外部冲击对房地产经济系统运行路径的影响程度会逐渐衰减，表现为房地产经济波动在波动强度、波动振幅与波动长度等指标上逐渐趋于正常或稳定状态。 

第四步：进入稳定状态或重新恢复冲击前的正常运行状态阶段。房地产经济系统在对外部冲击作出初始响应，并经内部传导机制作用而呈现振荡衰减之后，到达Ts时刻后重新进入稳定状态，或重新回到外部冲击前的正常运行轨迹。在这里，房地产经济系统达到稳定状态所需时间（Ts），是衡量房地产经济系统特征的重要指标。Ts愈长，说明房地产经济系统在受到外部冲击后重新恢复稳定或正常运行所需时间就愈多，那么这一房地产经济系统对外部冲击的抵御能力就愈差，其内部特征也就愈差。相反，Ts愈短，说明房地产经济系统在;受到外部冲击后重新恢复正常运行所需时间就愈短，也就是说这一房地产经济系统对外部冲击的抵御能力愈好，房地产经济系统的内部特征也愈好。 

总之，当房地产经济系统受到外部冲击而改变运行轨迹或出现不稳定状态之后，通过内部传导机制对外部冲击进行滞后的自我反应与调整，在冲击机制与传导机制交互作用下，历经上述四个阶段而重新回到稳定状态，这样也就完成一次波动。当外部冲击连续不断甚至重复叠加时，房地产经济系统便在冲击－传导机制作用下进入连续不断的波动循环之中，由此形成房地产周期波动。 

在房地产周期波动的冲击－传导模型中，外部冲击和内部传导对房地产经济周期波动的运行机制和影响效果有所区别。一般来说，从运行机制来看，外部冲击来源于外生变量的自发性转移，主要强调时间序列的变化，通过外生变量及与内生变量无关的参数体现，并通过这些变量的传导作用而对房地产经济波动产生影响；内部传导机制反映了房地产经济系统的结构效应，主要通过与内生变量相联系的结构参数体现出来，强调房地产经济系统对外生的时间序列变量变化的滞后响应，因此内部传导机制主要通过房地产经济系统的内在机制而在系统内部扩散，表现为系统内部对于外部冲击的自我响应与自我调整。从对房地产经济波动的影响效果来看，外部冲击是波动的初始原因或初始推动力量，并不直接决定房地产波动的周期性和持续性，只是通过内在传导机制而对周期波动的波幅、波长、波峰、波谷等产生叠加影响，使基本波动形态产生变化，并对房地产周期波动转折点的形成产生主导性作用；内部传导机制虽然表现为对外部冲击的滞后响应，但由于房地产经济系统是一个内生运动决定的单一积累过程，因而在本质上决定着房地产经济波动的周期性和周期的持续性，决定着房地产周期波动过程中包括波峰、波谷、波幅、波长等基本波动形态。

从外部冲击来分析，虽然与改革开放前中国房地产业极度低迷的发展现状源于外部冲击相类似，改革开放以来中国房地产业的快速发展也主要是受到外部冲击的决定性作用，但两个阶段的外部冲击却在性质上存在根本性的区别。改革开放前的外部冲击表现为计划经济体制下对房地产业的根本否定，因而不论是政策取向还是具体操作手段，都是以取消房地产业运行条件为基本特征。改革开放以来中国房地产周期波动的外部冲击，则是在重新肯定房地产业、恢复房地产业发展条件的基础上，由于经济体制转轨及增长方式转换而形成的，主要表现为以体制转换、增长方式调整及宏观政策为特征和内容的冲击形态。 

从内部传导来分析，改革开放前对房地产业的否定或由此出现的长期极度萎缩，从根本上否定了房地产经济系统内部传导机制的作用。这种内部传导机制是随着改革开放后房地产业重新形成和发展而逐渐出现的，主要有房地产投资规模与投资结构、房地产供求关系变动、房地产市场结构、房地产投机行为等传导途径，对改革开放后中国房地产周期波动的作用逐渐增强，形成以投资波动为主、在房地产业内部传递的房地产经济波动。限于篇幅，以下简要分析投资、政府行为对中国房地产周期波动的影响。 

2、投资因素对深圳房地产周期波动的影响分析 

在房地产周期波动中，房地产投资是一个十分重要的内生因素。特别是对投资主导下的中国宏观经济周期波动来说，投资波动对房地产经济波动的影响作用就更为明显。

从全国房地产周期波动来看，如果用房地产业增加值的变动来反映房地产经济波动趋势，根据全国房地产投资与房地产增加值数据，可以建立全国房地产业增加值（Yt）与房地产投资规模（It）之间的回归模型：

  

Yt ＝ 62.8481  +  0.5322It

（1.44）                （142.9）

  

相关系数高达0.9981，表明全国房地产投资规模与房地产业增加值之间存在非常紧密的联系。这种情况也说明房地产投资变动对房地产周期波动所具有的重大影响。

对深圳房地产周期波动而言，根据扩散方法合成16项指标而形成的房地产周期波动，与全市房地产投资增长率之间也具有明显的相关性（参见图5）。从图中可以看到，在总体运行趋势上，深圳房地产投资波动与深圳房地产周期波动一致，但房地产投资波动幅度更大。 

 利用回归分析方法，深圳房地产投资增长率（Is）与深圳房地产周期波动（DIs）之间的回归方程为：

  

                                             DIs＝0.5446+0.242 Is

  

从上述计算结果可以看到，深圳房地产周期波动与房地产投资增长率之间的相关系数达到0.785419，表明房地产投资变动对全市房地产周期波动产生了明显的带动作用。 

  


图5  深圳房地产投资波动与房地产周期波动 

  



至于房地产投资与房地产波动之间的相关程度在全国和深圳之间存在一定的差别，这里可以稍作解释。 

第一，由于深圳房地产周期波动是按照扩散指数方法，通过对涉及投资、生产、交易等不同阶段的16项指标合成而编制出来的，而全国房地产周期波动仅由单一房地产业增加值来代表。这样一来，深圳房地产投资增长率与房地产周期波动的相关程度，当然就会比全国房地产投资与全国房地产周期波动的相关性要低一些。实际上，如果同样用深圳房地产投资总额（Is）与深圳房地产业增加值（Ys）来分析，深圳房地产增加值与房地产投资的回归方程为： 

  

Ys =18.9+1.77 Is

  

由此可见深圳房地产投资与深圳房地产业增加值的相关系数，达到0.893496，明显高于房地产投资与房地产周期波动的相关程度。 

    第二，从房地产投资与房地产业增加值的相关性来看，深圳的相关程度低于全国总体水平。这种情况表明，随着深圳房地产市场发育程度不断提高，房地产业发展逐渐规范起来，使得深圳房地产业增长水平不仅要受投资影响，而且其他因素也开始产生作用。这样一来，就导致深圳房地产业对房地产投资的依赖程度相对低于全国，除投资以外的其他因素如市场化程度、体制改革与经济转型等因素对深圳房地产业的影响开始增大。从改革开放以来中国宏观经济周期波动的历程来看，大致也出现过投资波动对经济周期波动的影响逐渐下降的特征，深圳房地产投资与产业发展水平的关系正好体现了这一趋势，同时也从一侧面表明深圳房地产发展程度高于全国总体水平。 

3、政府行为对房地产经济波动的影响 

对处于转轨时期的中国来说，政府不但是经济体制改革的推动者和经济制度变迁的供给者，同时还是产业政策的制定者和宏观经济的调控者。这样一来，政府行为的确立与变动，也就成为影响经济运行的重要因素。在房地产经济运行过程中，由包括房地产业体制和房地产业政策供给者、房地产经济运行管理者构成的政府行为，对房地产经济波动的形成与传导产生了重要影响。 

首先，从产业管理角度来分析，在不完全竞争和不完全开放的房地产市场上，针对市场失灵而进行的宏观产业调控一旦出现失误，也会形成对房地产经济运行的干扰与冲击。对处于经济体制转轨的中国房地产业来说，这种因产业调控不当、宏观管理失误而对房地产经济正常运行的冲击特别明显，加剧了房地产经济波动趋势与波动幅度。    

其次，从体制改革角度来分析，也可以看到政府行为对房地产经济波动的影响。在影响房地产供求关系的各种因素中，与房地产有关的经济体制与管理制度也发挥着十分重要的影响作用，特别是对处于经济体制转轨时期的中国而言，体制因素对房地产供求关系变动的影响十分明显。例如，在传统计划经济体制下，由于长期实行低租金福利分房制度，使得住房需求变成为一种几乎不受支付能力约束的住房需要，住房建设则成为依照计划指令操作的任务，住房供给难以变成为一种追求经济利益的自觉行为。在这种非市场化住房需求与供给制度的引导下，住宅供给长期严重滞后于住房需求，住宅短缺成为这种体制的一种标志性现象。在从计划经济体制向市场经济体制转换的过程中，随着以市场化为导向的住房分配制度改革逐渐深入，一方面类似于计划经济体制下的住房要求与按照市场原则培育的住房需求同时并存，住房需求既受到市场机制的调节，同时也会受计划机制等非经济因素的影响，以住宅为主体的房地产有效需求较为混乱；另一方面，对以住宅建设为主体的房地产供给方而言，在市场因素和非市场因素的交叉作用下，特别是受到土地双轨制供给的影响，加上银行资金供应的非市场因素，结果在投资收益的引导下，出现房地产供给超前于房地产需求的市场发展趋势，在一哄而上的房地产热中出现总量上和结构上的供过于求，从而引发房地产供求关系的另一种失衡，最终导致体制因素影响下的房地产经济波动。 

          再次，与宏观经济运行过程中的政策周期相类似，在经济扩张政策与经济收缩政策的相互交替变动作用下，使得转轨时期的中国房地产经济也具有明显的政策周期特征，政策因素作为经济周期的外部冲击力量对中国房地产周期波动发挥着重要作用。一般来说，国家所采取的土地政策、货币政策和财税政策对房地产需求和供给都会产生重要影响。例如，土地政策的确立或调整，能够直接决定作为房地产开发对象的土地投入量，这不但直接影响房地产供给数量和供给结构，而且在价格传导机制作用下进而对房地产需求产生影响。再如以利率为主要工具的货币政策，也会对房地产供求关系产生重要影响。从需求角度来看，如果说投资需求取决于资本边际效率与利息率的差额，在其他条件不变时，当利率上升时，资本边际效率与利率之差就越小甚至出现负值，那么投资者对房地产的生产性需求和投资性需求就会因相应受到抑制；相反，当利率下降，资本边际效率与利率之差就越大，此时投资者对房地产的生产性需求和投资性需求会相应增加。对房地产消费性需求而言，利率的变动影响到消费者对房地产商品的支付能力，从而也会对房地产消费需求产生影响。从供给角度来看，利率的调整对房地产开发成本产生重要影响，进而通过价格机制影响房地产供给。至于财税政策的变动，要么通过对房地产需求者的收入水平进行调节，从而影响消费者的支付能力，使得房地产需求受到相应影响；要么通过对房地产供给者的盈利水平进行调节，同时导致房地产价格出现相应变化，在投资机制和价格机制的双重作用下，最终对房地产供给产生影响。



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[1] 参见谭刚：“房地产业的周期波动”，《中外房地产导报》1993年第13期、第14期。“房地产业的周期波动与景气指标”，《住宅与房地产》1994年第4期。

[2] 参见董文泉等，《经济周期波动的分析与预测方法》，吉林大学出版社，1998年。

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