课程代码：00169

　　第一部分选择题

　　一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分，共30分）在每小题列出的四个选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。

　　1.在我国，土地使用权出租与土地使用权转让的根本区别，主要体现在（）

　　A.租金的差别B.方式的不同

　　C.原土地使用者的权利、义务是否转移D.受让方的不同

　　2.租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利义务，并报房屋 所在地房管机关（）

　　A.登记B.备案C.批准D.公告

　　3.某村民于1999年向村委会提出占用村内的空闲地建房的申请，经审核其符合用地条件，该用地申请的审批机关应该是（）

　　A.村民委员会B.乡级人民政府C.县级人民政府D.省级人民政府

　　4.城镇居民按标准价（优惠价）购买公房后，其对所购房屋享有的权利是（）

　　A.所有权B.使用权C.部分产权D.共有财产权

　　5.承租公有住房的，在租赁期内，房屋产权人转让房屋所有权时，原租赁协议应（）

　　A.终止履行B.继续履行C.重新登记D.解除

　　6.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以（）

　　A.征收相当于土地使用权出让金20%的土地闲置费

　　B.无偿收回地土使用权

　　C.征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费

　　D.处以20%的罚款

　　7.房地产开发企业资质等级有（）

　　A.2个B.3个C.4个D.5个

　　8.设立房地产开发企业依法应实行（）

　　A.审批制B.登记制（准则主义）C.申报制D.备案制

　　9.“三通一平”的三通是指（）

　　A.道路通、电力通、通讯通

　　B.道路通、上下水通、煤气通

　　C.道路通、电力通、给水排水管通

　　D.道路通、电力道、热力通

　　10.拆除临时建筑（）

　　A.不予补偿

　　B.应予补偿

　　C.应予适当的补偿

　　D.如果该临时建筑未超过批准期限，则应给予适当的补偿

　　11.如果房屋的产权人和使用人是两个人，那么在该房屋被拆迁时，拆迁人需与（）

　　A.被拆迁人签订拆迁协议

　　B.被拆迁人签订安置协议

　　C.被拆迁人签订拆迁协议和安置协议

　　D.产权人和使用人分别签订补偿协议和安置协议

　　12.北京某四合院为国家二级文物保护单位，在维修过程中资金不足。有人建议将其部分房屋抵押进行贷款，以继续装修。该建议（）

　　A.合法，可以实施

　　B.不合法，应予禁止

　　C.报文物管理部门批准后即可实施

　　D.只要四合院的所有人愿意，就可以实施

　　13.房地产抵押合同的生效时间为（）

　　A.自抵押人和抵押权人签字、盖章时

　　B.自房地产抵押合同办完抵押登记时

　　C.自抵押人和抵押权人协商一致时

　　D.自房地产抵押合同成立时

　　14.企业为职工交纳的住房公积金（）

　　A.一律从住房折旧中解决

　　B.一律从成本中列支

　　C.一律从费用中列入

　　D.首先从住房折旧和其他划转资金中解决，不足部分可依法在成本、费用中列支

　　15.当职工离、退休时，其积累的住房公积金本息余额（）

　　A.一次结清退还职工本人

　　B.继续留在公积金帐户直到死亡时退还其继承人

　　C.由职工本人决定是否当即退还

　　D.继续留在公积金帐户，供他人贷款之用

　　16.职工的住房公积金利息（）

　　A.征收个人所得税

　　B.免征个人所得税

　　C.工资收入高的人征收个人所得税

　　D.工资收入低的人免征个人所得税

　　17.物业公司的管理权源于（）

　　A.法律规定B.业主的委托C.业主委员会的授权D.开发商的委托

　　18.在业主委员会成立之前，物业管理公司由（）

　　A.首批业主选聘B.开发商选聘

　　C.物业管理主管部门指定D.当地居委会选聘

　　19.业主公约对物业的受让人或承租人（）

　　A.有约束力

　　B.无约束力

　　C.在被告知后有约束力

　　D.在作为转让合同或租赁合同的附件时有约束力

　　20.外商进行成片土地开发的必要条件是（）

　　A.取得开发区域的集体土地使用权

　　B.取得开发区域的国有土地所有权

　　C.取得开发区域的集体土地所有权

　　D.取得开发区域的国有土地使用权

　　21.关于涉外商品房产的内、外销售，说法不正确的是（）

　　A.一般来说，内销商品房产价格低些，外销商品房产价格高些

　　B.批准内销的，不准擅自外销

　　C.批准内销的，如要外销，须经重审新批，并补交增值税

　　D.外销比例不超过内销比例

　　22.涉外房产的租赁当事人一方要求解除合同时，须提前书面通知对方。工商业房屋租赁，须提前（）

　　A.1个月B.2个月C.3个月D.6个月

　　23.场地使用费标准应根据该场地的用途、地理环境条件、征地拆迁安置费用和合营企业对 基础设施的要求等因素，由所在地的（）

　　A.市、县人民政府规定

　　B.市、县人民政府土地行政主管部门规定

　　C.省、自治区、直辖市人民政府规定

　　D.对外经贸管理部门规定

　　24.土地增值税的征税范围为（）

　　A.集体土地使用权及地上建筑物

　　B.国有土地使用权

　　C.集体土使用权

　　D.国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物

　　25.城镇土使用税的计税依据为（）

　　A.纳税人实际占用的土地面积

　　B.纳税人实际占用的城市、建制镇的建筑面积

　　C.纳税人实际使用的土地面积

　　D.纳税人实际使用的城镇建筑面积

　　26.土地所有权发生争议，如不能依法证明争议的土地属于农民集体所有的，则属于（）A.农民个人所有B.国家所有

　　C.房地产行政主管部门所有D.房地产开发企业所有

　　27.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，契税的计税依据为（）

　　A.成交价格

　　B.征收机关参照土地使用权、房屋的市场价格核定

　　C.土地使用权、房屋的交换价格的差额

　　D.交易双方申报的价格

　　28.在房屋拆迁公告规定的或房屋拆迁主管部门裁决作出的拆迁期限内，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，县级以上人民政府可以决定（）

　　A.罚款B.行政拘留C.责令限期拆迁D.强制拆迁

　　29.“将堆放于楼房公共通道的物件搬开，以便居民能够通行。”上述这段话所表示的承担房地产民事责任的形式为（）

　　A.停止侵害B.排除妨碍C.消除危险D.返还财产

　　30.依《城市房地产管理法》，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民 政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，并可以处以罚款。其罚款额为违法所得的（）

　　A.三倍以下B.五倍以下C.十倍以下D.二十倍以下

　　二、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10分）在每小题列出的五个选项中有二至五个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。多选、少选、错选均无分。

　　31.根据我国《土地管理法》的规定，符合土地利用总体规划，并依法取得建设用地使用权 的乡办企业转让土地使用权的条件是（）

　　A.改变经营方向B.连年亏损C.被其他企业兼并

　　D.被宣告破产E.资不抵债

　　32.设立房地产开发企业必须（）

　　A.有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员

　　B.有100万元以上的注册资本

　　C.达到相应的资质条件，获取资质等级证书

　　D.在领取营业执照后的30日内，到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案

　　E.有可供开发的土地

　　33.房屋拆迁补偿的方式有（）

　　A.产权调换B.作价补偿C.作价补偿和产权调换相结合

　　D.回迁E.翻建房屋

　　34.关于房产税，下列说法正确的有（）

　　A.房屋出租的，以房屋租金收入为计税依据

　　B.依照房产余值计算纳税的税率为1.2%

　　C.人民团体自用的房产免征房产税

　　D.租典纠纷未解决的，承典人为纳税义务人

　　E.开征房产税的工矿区须经市级税务局批准

　　35.外商投资企业用地，都应缴纳场地使用费，包括（）

　　A.人员安置费

　　B.征用土地的补偿费

　　C.为外商投资企业直接配套的厂外道路应分摊的投资费用

　　D.原有建筑物的拆迁费

　　E.教育附加费

　　第二部分非选择题

　　三、名词解释（本大题共5小题，每小题3分，共15分）

　　36.住房部分产权

　　37.房地产违法行为

　　38.土地使用权

　　39.业主大会

　　40.房地产交易

　　四、简答题（本大题共3小题，41和42题各8分，43题9分，共25分）

　　41.简述城镇住房制度改革的基本内容。

　　42.如何解决土地使用权抵押纠纷

　　43.土地使用权的特征是什么

　　五、案例分析题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）

　　44.1999 年8月A工厂经本县计委批准立项，进行某种电子产品项目建设，并于同年12月经县政府批准，同意其征用小巷村土地10亩，其中耕地5亩，非耕地5亩。后由 于电子市场行情发生变化，该工厂的技改项目一直未开工建设。为使企业摆脱困境，2000年10月该工厂将10亩土地作为出资与畅达公司联营，畅达公司在签 约后，立即在土地上圈起了围墙。后被群众举报。

　　分析此案，请回答下列问题：

　　（1）A工厂用地10亩是否合法

　　（2）A工厂为摆脱困境，将10亩地出让给畅达公司的行为属于什么性质

　　（3）对畅达公司圈起的土地如何处理

　　45.A 酒店与某市公园签订租赁合同，双方商定由A酒店承租公园内的醉仙饭店，并投资改建为A酒店的分店，醉仙饭店门前的停车场及公园的两个大门由租赁双方共同使 用，租赁期限为10年。随后，A酒店向规划局申请改建醉仙饭店，规划局查明该饭店的土地使用权属于园林局，遂发文要求园林局办理报建手续。规划局根据园林 局的申请，核准将醉仙饭店改建成一栋四层楼的酒楼，建筑面积为8000平方米。改建期间，A酒店在原醉仙饭店的北侧加建一幢三层面积为900平方米的附属 用房，在西侧加建一幢四层面积为1500平方米的酒楼雅座。规划部门发现后，认为园林局未批准擅自扩大建设规模，侵占绿地，违反了城市规划法的规定，影响 了城市规划，遂作出处罚决定，没收上述违章加建的两座楼房。园林局对该处罚不服，向市政府有关主管部门申请复议。

　　请回答复议机关如何处理此案。

　　全国2001年10月高等教育自学考试 房地产法试题参考答案及评分标准 课程代码：00169

　　一、 单项选择题（本大题共30小题，每小题1分，共30分）

　　1.C2.B3.C4.C5.B6.C7.D8.B9.C10.D11.D12.B13.B14.D15.A16.B17.B18.B19.D20.D21.D22.D23.C24.D25.A26.B27.A28.C29.B30.B

　　二、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10分）

　　31.C D32.A B33.A B C34.A B C35.A B C E

　　三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分）

　　36.是指城镇居民对按标准价（优惠价）购买的公房享有的权利，包括占有权、使用权、有限的收益权和处分权，并可以继承。

　　37.是指违反国家有关房地产管理法律、法规的行为。表现形式包括：违反土地管理法的行为；违反基本农田保护条例的行为；等等。

　　38.是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利。

　　39.业主大会是由物业内的业主组成，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。业主人数较多时，可按比例推选业主代表，组成业主代表大会。

　　40.房地产交易是指当事人之间进行的房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。不 包括房地产开发。房地产转让的基本特征是权属的转移。

　　四、简答题（本大题共3小题，41和42题各8分，43题为9分，共25分）

　　41. （1）把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；（2）把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、 专业化运行的体制；（3）把住房实物分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；（4）建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住 房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；（5）建立住房公积金制度；（6）发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系； （7）建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展；（8）加快住 房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。

　　42.（1）土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续将土地使用权进行抵押的，应当认定抵押合同没有生效。

　　（2）土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续将土地使用权抵押后，又与他人就同一土地使用权签订抵押合同，并办理了抵押登记手续的，应当认定后一个抵押合同有效。抵押人给前一合同的对方造成损失的，应当承担相应的民事责任。

　　（3）以划拨方式取得的国有土地使用权为标的物签订的抵押合同，一般应当认定为无效，但在一审诉讼期间依法补办出让手续的，可以认定合同有效。

　　43. 土地使用权具有以下几个特征：（1）权利的派生性。土地使用权是从土地所有权中派生出来的他物权。（2）客体的有限性。 土地使用权的客体仅限于地面，不及于地下资源、埋藏物。（3）取得的法定性。土地使用权的取得必须经过法定程序。

　　（4）使用的期限性。土地使用权是有期限的。在我国土地使用权的期限通常是法律明确规定的。

　　（5）目的的特殊性。土地使用权的取得一般都具有特定的目的。

　　五、案例分析题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）

　　44.（1）A工厂在1999年经征用使用10亩土地是不合法的。因为根据《土地管理法》的规定，征用土地的审批权由省人民政府和国务院享有，县政府批准A工厂征用土地10亩，属于非法行使土地审批权的行为，因此，A工厂据此使用的土地应属于非法用地。

　　（2）A工厂将10亩土地出让给畅达公司的性质属于非法转让土地。A工厂以非法占有的土地与畅达公司联营，目的是以土地为条件获得利益，实质上是以合法的形式实施了非法转让土地的行为，应认定为非法转让土地。

　　（3）对畅达公司圈起的土地，应按非法转让土地处理，即没收非法所得，并处以罚款。同时还应追究非法批地直接责任者的法律责任。

　　45. 在本案中，园林局和A酒店在进行改建工程时，未经规划部门批准，擅自扩大建设规模，侵占公园绿地，属于违反《城市规划法》的行为。根据城市规划法的规定， 在城市规划区内未取得建设工程是规划许可证或者违反建设工程规划许可规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上人民政府规划行政主管部门责令停止建 设，限期拆除或没收违法建筑物、构筑物或其他设施。可见，规划部门对园林局违法事实的认定准确，处罚有法律依据，复议机关应维持原处罚决定。

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